Токенізація реальних речей: як квартира або автомобіль можуть стати криптоактивом

Іван Павловський, CEO, співзасновник, автор Incrypted

Квартира або автомобіль – звичні речі, права на які вже можна зберігати не в сейфі і не серед паперів, а в цифровому гаманці. Можливо це за допомогою токенізації, що перетворює права власності в програмовані активи, які можна передавати, ділити і використовувати в фінансових операціях. Це вже не футуризм, а крок до світу, де ліквідність отримує все, що раніше нею не володіло.

Розберемо, як це працює, як нерухомість і автомобіль можуть стати RWA-токеном, яку користь це приносить всім сторонам і чи буде в майбутньому токенізовано все.

Що таке токенізація і як вона працює

Токенізація – це процес «перетворення» реального активу в цифровий. А по суті, створення «двійника», який існує всередині блокчейну і підтверджує право власності, частку або участь у реальному об’єкті. Цей цифровий аналог не просто відображає факт володіння – він робить актив ліквідним на крипторинку: його можна продати, передати або включити в смарт-контракти без участі посередників.

Механізм токенізації може бути різним залежно від цілей власника.

• Якщо об’єкт є унікальним (квартира, картина або автомобіль), то нерідко використовується NFT – цифровий «сертифікат», пов’язаний з конкретним предметом. Він є взаємозамінним і недільним для часткового володіння.
• Якщо передбачається, що в актив будуть інвестувати багато інвесторів відразу, то застосовується часткова токенізація: один об’єкт представляється безліччю токенів, кожен з яких еквівалентний частині власності.
• Гібридний формат – пул активів, коли кілька об’єктів об’єднуються в один кошик, а токен відображає частку участі, як в інвестиційному фонді.

Таким чином, токенізація – не просто «цифровий ярлик» на річ. Це спосіб надати реальним об’єктам якості цифрових – оборотність і програмованість.

Як квартира або автомобіль можуть стати RWA

На відміну від криптовалют, що існують у цифровому вигляді, токенізація починається в реальному світі (на традиційному ринку) і лише потім переходить у цифрове поле.

1. Формалізація в реальному світі (оффчейн): перший крок, що включає в себе юридичну фіксацію права на об’єкт – оцінка об’єкта і створення чіткої документації, яка пов’яже актив з токеном, що буде створений на блокчейні.
2. Пов’язування: інформація про актив перетворюється на цифровий токен – дані про юридичний статус, власника та вартість вбудовуються в метадані смарт-контракту. Будь-хто може перевірити їхню автентичність на їхній основі.
3. Емісія і розподіл: смарт-контракт запускається в обраній мережі, випускаючи цифрові токени. Контракт визначає, скільки токенів буде випущено, які права вони дають (володіння, дохід, голосування), і хто може їх купити. Після вони розподіляються між учасниками і виходять на ринок.

В якості мосту з реальним світом використовуються оракули – спеціальні сервіси, які передають в блокчейн достовірні зовнішні дані. Вони підтверджують, що пов’язаний з токеном об’єкт дійсно існує, належить зазначеному власнику і зберігає свою цінність. Наприклад, оракул може отримувати дані з державного реєстру нерухомості або страхової компанії і оновлювати статус.

Без цього шару зв’язки токенізація залишалася б чисто символічною – саме оракули роблять «двійника» реальної речі частиною цифрової, перевіреної системи.

Навіщо токенізація потрібна бізнесу, державі та звичайним людям

Сьогодні RWA вже не абстрактний, а функціональний і затребуваний інструмент DeFi, що привносить цінність у децентралізоване середовище і діє в рамках правових вимог, відкриваючи можливості і бізнесу, і людям, і державам.

• Для бізнесу: компанія може перетворити неліквідний актив – нерухомість, обладнання, товарні запаси – на токени і залучити під них інвестиції без класичного банківського кредиту. Це спрощує доступ, відкриває нові форми фінансування, знижує транзакційні витрати. Для стартапів і малого бізнесу це шанс вийти на глобальний ринок, не проходячи через складні процедури IPO.
• Для держави: токенізація допомагає навести прозорість в економіці. Кожен актив, записаний в блокчейні, має перевірену історію володіння, що знижує корупційні ризики і спрощує контроль за оборотом. Держави можуть самі випускати токенізовані облігації, створюючи нові інструменти для приватних інвесторів. Це робить економіку більш відкритою, а систему – стійкою.
• Для звичайних людей: токенізація відкриває доступ до того, що раніше було недосяжно. Тепер можна володіти часткою будівлі, колекційного автомобіля або сонячної електростанції – не маючи великого капіталу. Така демократизація перетворює «великі» активи на масовий продукт – людина може зібрати портфель з часток об’єктів з усього світу і отримувати дохід, як інституційний інвестор.

Крім того, RWA-активи можна передавати, закладати або використовувати в DeFi, перетворюючи особисте майно на повноцінний фінансовий інструмент. Незалежно від статусу, місця проживання сторін угоди.

Хто випускає токенізовані активи

Оскільки токенізація активів реального світу починається з юридичного права, вона неможлива без тих, хто стоїть за її інфраструктурою – емітентів. Саме вони придбавають або управляють фізичними активами, конвертують їх у токени та розподіляють між учасниками. Процес випуску з їхнього боку виглядає так:

1. Придбання або управління активом. Емітент отримує контроль над об’єктом – будь то нерухомість, облігації, акції або товарні запаси.
2. Токенізація. Актив проходить аудит і юридичну фіксацію, після чого створюється його цифровий еквівалент – токен, що відображає право власності.
3. Розподіл токенів. Токени розміщуються серед інвесторів, компаній і користувачів. І виходять на ринок як вільний для торгівлі актив.

Емітентів можна розділити на три категорії:

• Традиційні фінансові інститути. Великі керуючі компанії та банки першими почали інтегрувати блокчейн у звичні інвестиційні продукти – наприклад, гіганти як Franklin Templeton, BlackRock і JP Morgan.
• Спеціалізовані RWA-платформи – компанії, що спочатку будують бізнес навколо токенізації. Вони працюють з юридичною структурою активів, емісією токенів і підтримкою вторинного ринку. Наприклад, Ondo Finance.
• Технологічні стартапи, як Securitize, Tokeny або RealT, що пропонують токенізацію «під ключ»: від юридичної перевірки до запуску смарт-контракту.

Майбутнє токенізації, забезпечення надійності та ризики RWA

Оскільки мова йде про реальні активи, довіра до емітентів є критично важливою. У 2025 році більшість гравців діють в рамках суворих регуляторних вимог – отримують ліцензії в США та ЄС, співпрацюють з аудиторами, використовують оракули, що пройшли сертифікацію, та KYC-процедури для інвесторів.

Таким чином, емітенти RWA стають новою формою довіреного посередника: вони поєднують юридичну надійність реального світу з прозорістю і програмованістю блокчейну. Саме їхня діяльність робить можливим перетворення квартири і автомобіля в цифровий актив, якому можна довіряти.

Однак разом із зростанням інтересу до RWA з’являються і ризики.

• Технологічні (залежність від оракулів, помилки в смарт-контрактах).
• Юридичні (розбіжності між «цифровими» та юридичними правами).
• Ринкові (низька ліквідність, волатильність крипторинку).

Як мінімізувати їх? Працювати з перевіреними платформами, уважно вивчати документи та умови токенізації, диверсифікувати інвестиції між різними типами активів і зберігати токени в гаманцях з двофакторним захистом. Розумітися в технології блокчейну, актуалізуючи свої знання, почавши з бази, для якої достатньо пари годин – відеокурсу «Занурення в крипту» від Incrypted.

Чи все буде токенізовано

Не все і не відразу. Деякі класи активів (короткі ринкові інструменти з миттєвими розрахунками) підходять для токенізації природно, тоді як інші – наприклад, дрібні споживчі товари або складні послуги – навряд чи отримають користь від «повної» токенізації. Найбільш природні і швидкі кандидати – це, як раз нерухомість (висока вартість, традиційно низька ліквідність і вигода від дрібного володіння), облігації і предмети мистецтва: в їх випадку токенізація вирішує питання доказу походження.

За даними Binance Research, у 2024 році капіталізація RWA досягла $12 млрд, а за сценарієм Уолл-стріт протягом наступних 5-10 років вона може досягти від $10 до $30 трлн. У Realvision вважають цей варіант «занадто оптимістичним». На їхню думку, більш реалістичною метою для RWA є капіталізація в $1,3 трлн до 2030 року.

У 2025 році обсяг токенізованих казначейських продуктів США зріс на 80%, досягнувши близько $7,4 млрд активів під управлінням, а фонди на кшталт BlackRock, Franklin Templeton і Janus Henderson потроїли сукупну частку вкладень. Аналітики McKinsey також дають прогноз, що ринок токенізованих фондів може зрости до $2 трлн до кінця 2020-х, якщо збережуться поточні темпи регулювання та адаптації.

Токенізація – не просто цифровізація власності, а її демократизація: вона перетворює будь-які активи на доступні для людей інструменти і робить ринки чеснішими та ефективнішими. У найближчі роки вона не зупиниться і буде розширюватися та інтегруватися з традиційними ринками – не миттєво, але незворотньо.

Щоб бути на ринку і використовувати RWA з розумом, приєднуйтесь до Incrypted+, закритої спільноти трейдерів і криптоентузіастів.